ENGECOM ATRASA ENTREGA DE APARTAMENTO EM QUASE SEIS ANOS E VAI PAGAR INDENIZAÇÃO

O atraso na entrega de um apartamento no Residencial Garden Village, em Porto Velho gerou condenação para a Engecom Engenharia Comércio e Indústria Ltda, envolvida recentemente na polêmica censura a uma rádio na Capital de Rondônia. No caso do apartamento, a compradora decidiu acionar o Judiciário porque a empresa atrasou a entrega do bem em quase seis anos. Prometeu para junho de 2005, mas somente em 29 de janeiro desse ano concluiu o empreendimento e ainda exigia o valor de R$ 43.300 para entregar as chaves. Não satisfeita, alegou ao Judiciário que a culpa pelo atraso foi dos demais compradores, jogando a responsabilidade para eles.

Em sentença de primeiro, o magistrado não concordou com os argumentos, considerando que a Engecom deveria prever esses problemas, até porque é do ramo imobiliário. “Estreme de dúvida, a ré, no desenvolvimento de suas atividades, poderia e deveria plenamente prever inadimplência no pagamento das prestações por parte de outros compradores, devendo cobrir tal déficit, de modo a não onerar quem fielmente cumpre o pactuado. Vale dizer, em decorrência da aplicação da teoria do risco do empreendimento, a ré deveria prever uma margem de inadimplência dos outros adquirentes de unidades imobiliárias, de modo a não comprometer a entrega no prazo contratado das unidades aos demais adquirentes pontuais na quitação do preço dos referidos imóveis, bem como se calçar de toda cautela na celebração dos seus negócios para evitar a inadimplência”, disse o juiz José Gonçalves da Silva Filho, da 4ª Vara Cível da Comarca de Porto Velho.

O magistrado condenou a Empresa pelo atraso e declarando a nulidade parcial de clausula contratual, pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor do aluguel mensal de imóvel equivalente, pelo período compreendido entre julho de 2005 até a afetiva entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, além de revisão nos valores pela entrega das chaves. No entanto, o juiz não concordou com as alegações de que a autora sofreu danos morais, entendendo que a questão gerou apenas mero dissabor. “Caracteriza o mero inadimplemento contratual, não trazendo maiores transtornos para a autora.”

Tanto a Empresa como a cliente recorreram ao Tribunal de Justiça, que nesta quarta-feira, publicou a decisão em segunda instância, mantendo a decisão sobre o atraso e provendo recurso para condenar a Engecom também a indenização por danos morais. CONFIRA A ÍNTEGRA DA DECISÃO:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA
Tribunal de Justiça
2ª Câmara Cível

Data de distribuição :27/05/2010
Data de julgamento :03/08/2011

0173596-24.2009.8.22.0001 Apelação (Recurso Adesivo)
Origem : 01735962420098220001 Porto Velho/RO (4ª Vara Cível)
Apelante/Recorrida: Engecom Engenharia Comércio e Indústria Ltda.
Advogados : Marcelo Estebanez Martins (OAB/RO 3.208) e
Andrey Cavalcante (OAB/RO 303-B)
Apelada/Recorrente : Erilene da Silva Sales
Advogados : Vitor Martins Noé (OAB/RO 3.035),
Rosecleide Martins Noé (OAB/RO 793) e
Jaqueline Joice Rebouças Pires Noé ()AB/RO 476-E)
Relator : Desembargador Roosevelt Queiroz Costa
Revisor : Desembargador Alexandre Miguel

EMENTA

Revisional c/c indenização e danos morais. Promessa de compra e venda. Entrega do imóvel. Atraso. Cláusula abusiva. Responsabilidade do fornecedor. Mora. Índice de correção. Lucros cessantes. Consumidor. Mora excessiva.

Em contrato de promessa de compra e venda com execução diferida, o atraso na entrega do imóvel é de responsabilidade do fornecedor, sendo nula de pleno direito a cláusula contratual abusiva que o exime da responsabilidade pelo risco inerente à atividade desempenhada.

No período de tempo que excede o termo final do contrato, isto é, no tempo extra que o consumidor é obrigado a aguardar por conta da mora do fornecedor, não se aplica o índice específico contratado, e sim o índice oficial de atualização monetária.

Presume-se a ocorrência de prejuízo ao promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel, na modalidade de lucros cessantes, ou seja, a renda que o comprador deixou de receber pelo possível aluguel do imóvel.

Quando as circunstâncias fáticas revelam que a mora contratual se estendeu por período excessivo, cabe indenizar os danos morais causados ao comprador, que padece inseguranças, abalo moral e falta de previsibilidade quanto à data da entrega efetiva do imóvel. Observância do princípio da dignidade.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os desembargadores da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, em, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO E DAR PROVIMENTO AO ADESIVO NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Os desembargadores Alexandre Miguel e Sansão Saldanha acompanharam o voto do relator.

Porto Velho, 3 de agosto de 2011.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação manejado contra sentença de parcial procedência, proferida em autos de revisional de contrato cumulada com pedido indenizatório por danos morais e materiais.

A autora narrou ter celebrado com a empresa ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para julho de 2005, mas foi descumprida, não havendo a ré fixado nenhum prazo para o adimplemento da obrigação.

Asseverou que é abusiva a incidência de reajuste financeiro sobre R$43.300,00 (quarenta e três mil e trezentos reais) cobrados a título de entrega das chaves (última parcela).

Sustentou a invalidade de cláusulas contratuais que excluem a responsabilidade da ré por atraso no cumprimento das obrigações.

Segundo a autora, a mora da ré lhe causou prejuízos materiais na forma de lucros cessantes, além de danos morais passíveis de indenização.

Requereu tutela jurisdicional para desconstituir as cláusulas contratuais que reputa por abusivas, obter declaração de inexigibilidade dos encargos sobre a quantia cobrada pela entrega das chaves, ressarcimento a lucros cessantes na monta de R$1.300,00 (mil e trezentos reais) e indenização por danos morais, sugerindo para tanto a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais). Deu à causa o valor de R$66.940,00 (sessenta e seis mil novecentos e quarenta reais).

A empresa ré, em contestação, sustentou a força obrigatória do contrato firmado entre as partes, bem como, a inexistência de lucros cessantes. Questionou a ocorrência de dano moral, na espécie. Argumentou que o atraso na conclusão da obra se deu em razão da inadimplência de outros promitentes compradores.

O juiz da causa sentenciou o feito, em julgamento antecipado da lide, dando parcial procedência aos pedidos. Entendeu que o risco do inadimplemento por outros compradores não pode ser causa de prejuízo à autora, declarando a nulidade da cláusula contratual correspondente.

Considerou o juízo que os lucros cessantes relativos à perda de aluguéis se presumem no caso de atraso na entrega do imóvel, condenando a ré a pagar esse montante a ser apurado mediante procedimento de liquidação de sentença. Determinou que os índices de reajuste sobre a última parcela sejam: o INCC, até a data-limite pactuada para a entrega do imóvel, e o INPC, dessa data-limite em diante. Não reconheceu como danos morais a lesão advinda de inadimplemento contratual. Rateou as custas processuais por igual entre as partes e deixou de fixar verba honorária sucumbencial.

A empresa ré, ora apelante, insurge-se contra a sentença, reiterando os argumentos vertidos na contestação. Defende a aplicação do reajuste financeiro pelo INCC, durante todo o período de pendência no cumprimento do contrato.

Requer a reforma da sentença para obter julgamento de improcedência dos pedidos.

A autora apresentou contrarrazões e recurso adesivo, no qual pede a reforma da sentença, pretendendo que a ré seja responsabilizada, também, pelos danos morais.

É o relatório.

VOTO

DESEMBARGADOR ROOSEVELT QUEIROZ COSTA

I.DO RECURSO PRINCIPAL

Pretende a ré, como dito, afastar a responsabilidade pela mora contratual, ao argumento de ser válida e obrigatória a cláusula firmada entre as partes.

Pois bem. O caso, como se sabe, é de relação de consumo.

A data prevista para a conclusão da obra era julho de 2005 (fl. 24).

A apelante, fornecedora, busca excluir sua responsabilidade pelo atraso na construção, com amparo na cláusula contratual n. 24, alínea ¿j¿, redigida nos seguintes termos (fl. 27):

CONCLUSÃO DAS OBRAS

24) É admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo previsto para a conclusão da obra, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o art. 1.058 do Código Civil, entendendo-se, como tal, exemplificada, mas não exclusivamente: [...] j) atraso no pagamentos das prestações, por parte de mais de 30% (trinta por cento) dos adquirentes de unidades no condomínios. (g. n.)

A referida cláusula é nula de pleno direito, visto que exonera o fornecedor da responsabilidade por vício do serviço, consistente, no caso, em desatendimento do prazo de entrega da obra concluída (art. 51, I, do CDC).

Ademais, o inadimplemento dos adquirentes é um risco inerente ao negócio e à atividade desempenhada pelo fornecedor, que responde por eventuais prejuízos, não sendo possível a utilização do risco da atividade como pretexto para o fornecedor exonerar-se de sua responsabilidade perante o consumidor, tampouco para justificar prejuízo a este causado.

É como já decidiu o E. STJ:

Na relação de consumo, existindo caso fortuito interno, ocorrido no momento da realização do serviço, como na hipótese em apreço, permanece a responsabilidade do fornecedor, pois, tendo o fato relação com os próprios riscos da atividade, não ocorre o rompimento do nexo causal. [¿] (REsp 762.075/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2009, DJe 29/06/2009)(g. n.).

Conforme corretamente consignado pelo juízo de origem, na sentença, ¿não se mostra razoável condicionar o exercício de um direito do comprador à boa vontade dos demais consumidores em adimplirem suas obrigações.¿ (fl. 116).

Logo, a sentença não merece reforma neste ponto.

Quanto aos lucros cessantes, estes se presumem em caso de atraso na entrega do imóvel. Tal presunção, na espécie, só se afastaria caso o fornecedor demonstrasse não ter dado causa à mora. Esse entendimento é reiterado no e. STJ:

AGRAVO REGIMENTAL. CIVIL. RESCISÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. OCORRÊNCIA. PRESUNÇÃO.
1. Presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não entrega de imóvel na data estipulada.
2. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 826.745/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2010, DJe 22/03/2010).

CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO.
I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
II. Agravo regimental provido.
(AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA ALTERAR A DECISÃO AGRAVADA. INEXECUÇÃO DE CONTRATO. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa do provimento ao agravo regimental.
2. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada acarreta, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Precedentes.
3.Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1049894/RJ, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2010, DJe 26/10/2010).

Destarte, também neste ponto os argumentos da apelante não prevalecem.

Quanto ao mais, sustenta a apelante que o índice de reajuste INCC, ¿que tem por escopo a variação do custo da produção imobiliária¿, deve ser aplicado à última parcela do contrato (entrega das chaves), independentemente de atraso na conclusão da obra.

Como se sabe, a forma natural de extinção do contrato é o adimplemento das obrigações nele avençadas. Noutras palavras, em uma situação normal, todo contrato negocial caminha cronologicamente para sua extinção pelo pagamento das prestações, em tempo determinado - exceto quando se tratar de contrato de trato sucessivo ou de execução continuada.

No caso dos autos, trata-se de contrato de promessa de compra e venda. Nessa situação, a execução é diferida, ou seja, a venda do imóvel é imediata, havendo um prazo futuro fixado para sua entrega. Logo, não é da natureza deste contrato pender por tempo indefinido. Tanto é assim, que o atraso na conclusão da obra gera responsabilidade para o fornecedor.

Quando o adquirente celebra o contrato de promessa de compra e venda, este tem um tempo determinado para sua duração. Nesse contexto, é evidente que o consumidor anuiu com a aplicação do índice de atualização monetária INCC, mas apenas em relação ao período contratado, ou seja, até julho de 2005 ¿ data limite para a entrega do imóvel.

No período de tempo que excede o termo final contratado, isto é, no tempo extra que o consumidor é obrigado a aguardar por conta da mora do fornecedor, não se aplica o índice específico constante do contrato, e sim o índice oficial: INPC ¿ Índice Nacional de Preços ao Consumidor.

O fundamento para essa conclusão é o princípio da exceção de contrato não cumprido. Como o fornecedor descumpriu o prazo avençado, dando causa à mora, não pode exigir que o consumidor permaneça vinculado ao índice inicialmente estabelecido entre as partes.

Portanto, correta a sentença, também neste ponto.

II.DO RECURSO ADESIVO

Pretende a autora, como dito, que a ré seja condenada a indenizá-la pelos danos morais que entende ter sofrido.

Pois bem. Em regra, o mero inadimplemento contratual consistente no atraso de entrega de obra não implica, por si só, a ocorrência de danos morais. É como tem decidido o e. STJ:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS.
1. O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível.
2. Conforme entendimento pacífico do STJ, a correção monetária tem como marco inicial a data da prolação da sentença que fixa o quantum indenizatório.
3. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.
(REsp 876.527/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 01/04/2008, DJe 28/04/2008).

Noutros casos, quando as partes sofrem percalços a ponto de caracterizar abalo moral, percalços e insegurança, o STJ tem reconhecido danos morais merecedores de indenização. A exemplo, vide precedente:

Civil. Recurso Especial. Ação de indenização por danos materiais e morais. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não indicação. Súmula 284/STF. Inadimplemento de contrato de compra e venda de casa pré-fabricada. Ausência de mero inadimplemento contratual. Violação ao princípio da dignidade da pessoa humana. Danos morais. Ocorrência.
- A recorrente celebrou com a recorrida contrato de compra e venda de um "kit de casa de madeira", pagando-lhe à vista o valor acordado, sendo que, após alguns meses, pouco antes da data prevista para a entrega da casa, a recorrente foi informada, por terceiros, que a recorrida inadimpliu o contrato.
- Conquanto a jurisprudência do STJ seja no sentido de que o mero inadimplemento contratual não ocasiona danos morais, tal entendimento, todavia, deve ser excepcionado nas hipóteses em que da própria descrição das circunstâncias que perfazem o ilícito material é possível extrair consequências bastante sérias de cunho psicológico, que são resultado direto do inadimplemento culposo.
- No presente processo, o pedido de compensação por danos morais declinado pela recorrente não tem como causa o simples inadimplemento contratual, mas também do fato de a recorrida ter fechado suas instalações no local da contratação (Estado do Rio de Janeiro) sem lhe dar quaisquer explicações a respeito de seu novo endereço e/ou da não construção do imóvel.
- Essa particularidade é relevante, pois, após a recorrente ter frustrado o seu direito de moradia, pelo inadimplemento do contrato de compra e venda de casa pré-moldada, o descaso da recorrida agravou a situação de angústia da recorrente.
- A conduta da recorrida violou, portanto, o princípio da dignidade da pessoa humana, pois o direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa à promoção de cada um dos componentes do Estado, com o insigne propósito instrumental de torná-los aptos de realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana.
- Diante dessas circunstâncias que evolveram o inadimplemento contratual, é de se reconhecer, excepcionalmente, a ocorrência de danos morais.
Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1025665/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010) (g. n.)

No caso de atraso considerável na entrega do imóvel, há precedente de Corte Estadual que reconhece a ocorrência de dano moral:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. Alegação de que adversidades climáticas teriam ocasionado o atraso na entrega da obra, não comprovadas. Cabimento da indenização pelos danos morais sofridos pelos compradores. Suficiente a indenização fixada em dez mil reais. Apelações improvidas. (Apelação Cível Nº 70036198745, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 28/09/2010)

Nesse contexto, cabe examinar se as circunstâncias que envolveram a mora contratual foram capazes de causar à autora dano moral indenizável.

Conforme consta dos autos, a data prevista para entrega do imóvel seria junho/2005, com tolerância de atraso até seis meses (fls. 24 e 27). A obra, porém, só foi concluída em 29/01/2011 (fl. 173).

Como decorreram mais de seis anos de atraso, o fato é característico de dano moral, pois extrapola os percalços da vida comum, chegando a constituir abuso e ofensa contra o comprador, que padece inseguranças, abalo moral e falta de previsibilidade quanto ao cumprimento efetivo do contrato. Trata-se de situação em que as circunstâncias fáticas revelam ofensa a direito da personalidade.

Logo, a sentença merece reforma nesse ponto.

No que tange à quantificação, adoto como parâmetro de caso semelhante ao supracitado precedente, oriundo do TJ/RS, em que se arbitrou indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que considero razoável e ponderada, levando em conta a mora contratual em mais de seis anos.

Em face do exposto, nego provimento ao recurso principal e dou provimento ao recurso adesivo para condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais). Custas processuais pela ré, inclusive verba honorária, que fixo em 10% (dez por cento) da condenação.

É como voto.