Nova Lei do Inquilinato

Os profissionais que atuam mais diretamente na área jurídica ligada ao direito empresarial e imobiliário certamente estão se inteirando das profundas modificações na lei 1212/2009, que entrou em vigência em janeiro do corrente ano. As alterações têm cunho material processual, vindo em boa hora e tornarão mais céleres as ações de despejo, o que anteriormente era o maior temor dos proprietários de imóveis, desestimulava a oferta e encarecia o valor dos alugueres.

A mudança trará maior equilíbrio entre as partes que firmarem contratos de aluguel, com modificações nos contratos celebrados na relação entre inquilino e locador, havendo paridade saudável e mais oferta no mercado imobiliário, incentivando a construção de novas unidades àqueles que pretendem investir na construção civil.
Ainda não é possível afirmar todos os reflexos que atingirão o mercado imobiliário, mas os contratos serão celebrados com mais facilidade, diferente do que ocorria antes com o temor do locador de fazer cumprir as cláusulas previstas no contrato com todas as suas dificuldades e consequente procrastinação.

O locador, no regime antigo, se acercava do que era possível para garantir o seu crédito e reaver seu patrimônio no caso de descumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino. A ação de despejo se estendia por longo tempo, repleta de meandros jurídicos protelatórios que faziam com que se arrastasse por longos anos.
Os legisladores do passado aprovaram leis procurando talvez proteger o locatário, na falsa ideia de que representava a parte mais fraca da relação, fato que ainda perdura, em parte, como no exemplo do locador não poder encerrar o contrato antes do seu término, ao contrário do locatário, que poderá fazê-lo desde que pague a multa prevista no termo firmado.

Esta questão, principalmente o tratamento diferenciado nas locações residenciais visa atender aspectos de natureza social. Mas, de outra parte, quer proteger o princípio da lei maior nas atividades econômicas. As alterações vieram também para privilegiar o direito de propriedade do locador, ampliando formas de retomada não previstas na lei anterior.

Antes da lei 1212/2009, as ações de despejo por falta de pagamento só teriam a concessão de liminar se atendidos os requisitos da antecipação da tutela. Presentemente é adotado o princípio do mero inadimplemento, com exceção da regra garantidora do artigo 37 da lei de locação.

Foi uma inovação benéfica para todos, com a possibilidade do proprietário reaver com maior brevidade o seu imóvel, através de liminar, com a tutela garantidora ao crédito e ao patrimônio locado.

O proprietário de um imóvel no interesse de firmar contrato de locação deve se reservar das garantias legais para reavê-lo caso não venha receber o que foi previamente pactuado, resguardando o seu direito de propriedade, o que é muito natural no nosso sistema capitalista. A lei veio em boa hora abrangendo questões de direito material, atualizando a nova realidade social dos grandes centros urbanos do Brasil, adaptando-se a modalidade jurídico-social.

A lei define com propriedade aquilo que antes era somente ditado pela jurisprudência dos tribunais, inclusive no que se refere à responsabilidade dos fiadores que agora se estende até a efetiva entrega das chaves, a não ser que haja acordo contratual em contrário.

Com a nova lei o inquilino deverá de pronto depositar todo o valor do débito que constar da ação de despejo, ao contrário do regime anterior quando o magistrado permitia, em despacho, que o locatário efetuasse o depósito, oportunizando nova apreciação judicial. O que havia era uma procrastinação que delongava atraso nas ações e, atualmente, a purgação da mora só poderá ser feita uma vez no prazo de 24 meses.

A nova lei flexibiliza melhor o mercado no momento em que firma o contrato de locação, garantido maior oferta de imóveis com consequente benefício para o locador. Em razão da segurança jurídica na retomada no caso do não pagamento, podem-se negociar valores menores e mais compensadores graças às salvaguardas contidas no atual texto.

Antes da vigência da nova lei havia um minucioso e complexo cuidado na hora de elaborar o contrato. Deveria ser, conforme o jargão popular, “muito bem amarrado”, isto porque no caso de descumprimento o caminho deveria ser o poder judiciário e daí se prolongaria por um longo tempo, o que presentemente não mais acontece, tendo os juízos ferramentas jurídicas para tutelar direitos de forma mais célere.

A lei 1212/2009 foi um passo importante na direção de amparar os contratos de locação no Brasil com maior equidade. Certamente trará benefícios que aumentarão em muito a oferta de imóveis para locação. Define com precisão os direitos e obrigações e estabelece as responsabilidades dos fiadores. É um ótimo instrumento que seguramente diminuirá os valores locatícios, premiando os bons pagadores.